다주택자 양도세 중과 2026년 기준 최신 정리

세금 폭탄 피하려면? 다주택 양도소득세 중과 기준·예외·절세 전략 한눈에 보기 부동산 시장 규제 강화 흐름 속에서 다주택자의 양도소득세 중과세율은 여전히 중요한 이슈입니다. 특히 서울 등 조정대상지역 내 주택을 보유한 다주택자의 경우, 주택을 양도할 때 적용되는 세율이 크게 높아지는데요. 2026년 기준, 달라진 제도와 예외 적용 요건, 절세를 위한 사전 전략까지 종합 정리해드립니다.

 

다주택자 양도세 중과

 

양도소득세란?

양도소득세는 부동산(주택, 토지 등)을 팔아서 생긴 차익(양도차익)에 대해 부과되는 세금입니다.

 

다주택자는 이 세금에 추가 세율(중과세)이 적용됩니다.

 

 

2026년 다주택자 양도세 중과 기준 (기본 세율 + 중과세율)

보유 주택 수	조정대상지역 여부	기본 세율	중과세율	총 세율
1주택	비과세 또는 기본 세율 (6~45%)	없음	6~45%
2주택	조정대상지역 내	6~45%	+20%P	26~65%
3주택 이상	조정대상지역 내	6~45%	+30%P	36~75%

 

※ 2년 미만 보유 시 기본 세율 대신 기준 미달 단기 보유 세율(기준: 1년 미만 70%, 2년 미만 60%) 적용

 

 

중과세 면제·예외 조건

1세대 1주택 비과세 요건 충족 시

 

* 2년 이상 보유 + 실거주 요건 충족 시 9억 원까지 비과세

 

조정대상지역 외 주택 양도

 

* 중과세율 적용 안 됨 (기본세율만 적용)

 

일시적 2주택자 요건 충족 시

 

* 신규 주택 취득 후 1년 이내 기존 주택 매각 시 중과 배제 가능

 

10년 이상 임대 등록주택

 

* 일부 요건 충족 시 중과 제외

 

상속주택

 

* 상속받은 주택은 일정 기간 중과 주택 수에서 제외

 

 

절세 전략은 어떻게?

양도 시기 조절: 규제 완화 시점에 맞춰 매도하면 세율 차이 큼

 

부부 간 증여 후 분할 매각: 고가 단일 양도보다 유리할 수 있음

 

임대사업자 등록 유지 확인: 세제 혜택 지속 여부 체크

 

장기보유특별공제 활용: 기본공제 + 장특공 적용 시 세 부담 완화

 

 

주의해야 할 점

중과세율은 세율 자체에 추가, 누진세 적용 시 부담 커짐

 

지방소득세(10%) 별도 추가

 

매도 전 반드시 세무 전문가와 시뮬레이션 필수

 

 

최근 제도 변화 요약

항목	2024년	2026년 기준
2주택자 중과	+20%P 유지	유지 (완화 논의 중)
3주택자 중과	+30%P 유지	유지
다주택자 장특공 제한	적용	계속 적용
중과 유예 제도	일부 지역 한시적 완화	종료 또는 재검토 예정

 

 

 

 

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